今天上午10點(diǎn)，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)引起了市場(chǎng)廣泛關(guān)注，住建部及多個(gè)部門共同召開發(fā)布會(huì)，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，落實(shí)中央政治局會(huì)議的具體部署。會(huì)議中有許多亮點(diǎn)，例如住建部部長(zhǎng)倪虹在發(fā)布會(huì)上表示，將通過(guò)貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造項(xiàng)目，主要針對(duì)條件成熟、群眾改造意愿迫切的城中村改造項(xiàng)目，以進(jìn)一步推進(jìn)相關(guān)工作。對(duì)于當(dāng)前實(shí)施的多個(gè)項(xiàng)目，將加大支持力度，推動(dòng)城中村改造的進(jìn)展，這是當(dāng)前工作的重要方面。
另一個(gè)重要信號(hào)是，白名單中房地產(chǎn)信貸規(guī)模將增加到4萬(wàn)億，在年底前將增加白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更多資金。對(duì)于所有合格項(xiàng)目，都將爭(zhēng)取納入白名單，今年以來(lái)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入白名單，下一步計(jì)劃將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入白名單，確保合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”，這也是一個(gè)重要的表態(tài)。
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)其止跌回穩(wěn)意義重大，關(guān)系到上游六十多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇�？紤]到我國(guó)居民家庭資產(chǎn)70%配置在房產(chǎn)上，如果房?jī)r(jià)企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量能夠再次活躍，無(wú)疑能增加家庭財(cái)富，從而拉動(dòng)投資、提振消費(fèi)。
過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年出現(xiàn)年度10%的下滑，對(duì)國(guó)家固定資產(chǎn)投資的拖累作用非常明顯。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍緊張，新房銷售遇到困難，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)明顯下降。對(duì)于過(guò)去依賴土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)，這變得非常困難，有些城市今年土地拍賣數(shù)量非常少，甚至出現(xiàn)了零拍賣現(xiàn)象，增大了地方財(cái)政壓力。
今年，央行出臺(tái)了“三支箭”政策支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，二三線城市已全部取消限購(gòu)、限貸等行政限制。一線城市中，廣州率先全面取消了限購(gòu)，無(wú)論是廣州市民還是非廣州市民都可以到廣州買房置業(yè)，釋放出一部分需求。深圳、上海、北京也大幅放松了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)后面會(huì)逐步全面取消限購(gòu)，吸引高凈值人群到一線城市置業(yè)，消化庫(kù)存。央行多次表示，將用真金白銀支持有能力的地方政府收儲(chǔ)房地產(chǎn)庫(kù)存，由政府出面消化掉，減少房地產(chǎn)行業(yè)供給，改善供求關(guān)系，推動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)。
在“金九銀十”階段，包括深圳、廣州在內(nèi)的許多城市的房地產(chǎn)成交量實(shí)現(xiàn)了最大幅度的環(huán)比回升，這是一個(gè)積極的現(xiàn)象，也是未來(lái)需要重點(diǎn)發(fā)力的重點(diǎn)。如何提升投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心、支持房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)、加大金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。去年年末，我發(fā)布的2024年十大預(yù)言中，有一條就提到今年將取消對(duì)房地產(chǎn)銷售的限制，金融將加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，有效化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在看來(lái)這一預(yù)言正逐步得到驗(yàn)證。
9月24日，國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等部門負(fù)責(zé)人發(fā)布了多項(xiàng)重磅政策利好，包括貨幣政策方面的降息降準(zhǔn)、下調(diào)存量房貸利率，下調(diào)首套房首付比例，抹除第一套房和第二套房的界限等，這些都是推動(dòng)樓市和股市回暖的有力措施，并已取得良好效果。在二級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊也是本輪上漲中的領(lǐng)漲板塊之一，許多房地產(chǎn)股漲幅顯著，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的改善仍需更長(zhǎng)時(shí)間、更大力度的政策支持。
當(dāng)前，我國(guó)人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，炒房現(xiàn)象已基本消失。下一步，房地產(chǎn)政策需要徹底轉(zhuǎn)向，從“防過(guò)熱”逐步轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升有利于提升居民的財(cái)富效應(yīng)，提振消費(fèi)，對(duì)股票市場(chǎng)也是一個(gè)利好消息。股票市場(chǎng)主要依靠投資者信心提振，信心一旦建立，市場(chǎng)自然上漲。經(jīng)過(guò)這一波上漲，市場(chǎng)已擺脫多年的底部區(qū)域，重回到3000點(diǎn)整數(shù)關(guān)口之上。
國(guó)慶節(jié)后首個(gè)交易日，上證指數(shù)最高沖至3600點(diǎn)左右，與底部相比，不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)上漲了近千點(diǎn)，這是一個(gè)非常好的市場(chǎng)局面。盡管之后由于獲利回吐壓力和投資者情緒波動(dòng)出現(xiàn)了一定回落，回吐了約一半的漲幅，但市場(chǎng)信心仍比一個(gè)月前強(qiáng)得多，市場(chǎng)趨勢(shì)得到了徹底扭轉(zhuǎn)，大盤也有望從反彈逐步走向反轉(zhuǎn)。
我也積極呼吁社會(huì)各方能夠珍惜當(dāng)前難得的良好開端，不斷助力推出更多有利于經(jīng)濟(jì)回升的政策。推動(dòng)資本市場(chǎng)進(jìn)一步走出牛市行情，產(chǎn)生賺錢效應(yīng)，吸引場(chǎng)外資金入場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)資本市場(chǎng)面臨的機(jī)會(huì)是居民儲(chǔ)蓄大轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)。以往居民儲(chǔ)蓄大轉(zhuǎn)移的方向主要是向樓市。未來(lái)，在樓市的機(jī)會(huì)減少之后，很多投資者將選擇流入到股市，通過(guò)直接開戶入市或者是買基金流入到股市，更好地發(fā)揮資本市場(chǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持作用。一個(gè)繁榮的資本市場(chǎng)是建設(shè)金融強(qiáng)國(guó)的必由之路，也是推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)新生產(chǎn)力發(fā)展的重要推動(dòng)力。
由于本輪行情啟動(dòng)迅猛，成交量出現(xiàn)放量。10月8日的單日成交量甚至達(dá)到了3.5萬(wàn)億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2015年時(shí)創(chuàng)造的2.3萬(wàn)億日成交量的歷史記錄。這一方面說(shuō)明投資者入市意愿比較強(qiáng)烈，另一方面也產(chǎn)生了一些隱憂。很多新股民大量開戶入市，據(jù)統(tǒng)計(jì)僅國(guó)慶節(jié)七天新增股票賬戶數(shù)就超過(guò)了100萬(wàn)戶。這些新股民沒(méi)有投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)缺乏了解。所以很多投資者出現(xiàn)了投資過(guò)于激進(jìn)，追漲殺跌，做短線的特征，甚至有些投資者借錢炒股，風(fēng)險(xiǎn)較大。建議新開戶的投資者保持理性客觀的態(tài)度來(lái)看待股票市場(chǎng)投資，股票市場(chǎng)投資是一生的事業(yè)，而不是賺快錢的地方。想一夜暴富的往往會(huì)一夜貧窮。切記不要借錢炒股，不要加杠桿。巴菲特說(shuō)過(guò)，一旦加了杠桿，時(shí)間就不是你的朋友，而是你的敵人。
從過(guò)去幾年的教訓(xùn)以及2015年下半年去杠桿時(shí)造成的大幅下跌，很多杠桿較高的投資者出現(xiàn)了被強(qiáng)平的風(fēng)險(xiǎn)，教訓(xùn)非常慘重。建議廣大新股民一定要樹立價(jià)值投資理念，多花時(shí)間去學(xué)習(xí)價(jià)值投資的知識(shí)，學(xué)習(xí)市場(chǎng)分析和行業(yè)公司研究的方法。巴菲特說(shuō)沒(méi)有研究做基礎(chǔ)的投資，就像閉著眼睛開車。大家一定要多花時(shí)間學(xué)習(xí)，多花時(shí)間研究，從而讓股票投資的勝算更大。將股票投資作為實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)性收入的一個(gè)方式，而不是追漲殺跌，做短線的場(chǎng)所。這樣才能真正實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng)。另外，建議大家特別是新股民由于投資經(jīng)驗(yàn)不足，還是要將大部分個(gè)人的投資資產(chǎn)通過(guò)買基金入市，而不是自己親自下場(chǎng)。通過(guò)基金專業(yè)的投資管理，加上分散化投資的監(jiān)管要求，風(fēng)險(xiǎn)較個(gè)人炒股有所降低，特別是經(jīng)過(guò)了三年的下跌，很多基金的重倉(cāng)股也是在歷史低位，未來(lái)凈值回升的空間依然值得期待。當(dāng)然，最后對(duì)這輪行情我們要保持信心和耐心。在成交量持續(xù)維持在1萬(wàn)億以上的情況之下，這輪牛市大概率不會(huì)一波就結(jié)束，經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的震蕩調(diào)整，后續(xù)還是有機(jī)會(huì)出現(xiàn)第二波、第三波上漲行情。
�。ㄗ髡呦登昂ｉ_源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、基金經(jīng)理）
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