近期，備受矚目的公募REITs“首秀”火爆。作為一類創(chuàng)新金融產品，公募REITs填補了國內資本市場的空白，也是國內投資者進行資產配置的又一新工具。但同時，投資者在做選擇時也需全面了解公募REITs的投資方向、風險收益特征、投資期限等信息，自主判斷產品的投資價值，并充分考慮自身的風險承受能力，理性判斷不盲從，謹慎做出投資決策。
公募REITs獨特的收益結構
基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。從首批公募REITs的投資方向看，既包括現(xiàn)代物流倉儲、產業(yè)園等產權類REITs，也包括高速公路、水務處理、垃圾發(fā)電等特許經營權類REITs，能夠真正幫助投資者分享國家建設的紅利。
深入來看公募REITs的收益構成，可分為派息收益和增值收益兩部分，分別來自資產的現(xiàn)金分派和價值變動。對于倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等產權類REITs，其初始股息收益率可能看似不高，但除了派息收益外，通貨膨脹下底層資產的長期價值上升或將驅動增值收益；而經營權類REITs則以派息收益為主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。經營權類REITs從本質上更接近債，而產權類REITs的股性特征相對更強。
業(yè)內人士提醒，公募REITs的回報特點介于股債之間，有類似高評級債券派息般穩(wěn)定的分紅，同時底層資產價格的變化也會體現(xiàn)在類似股票的二級市場交易價格波動上。對應地，投資者既要承受二級市場市場價格波動，也要承受經濟基本面及底層不動產經營變化帶來的租金收入波動。
華安基金建議投資者，按照長錢長期持有、享受分紅為主的原則，優(yōu)先考慮分紅率相對高、底層資產優(yōu)異的REITs，兼顧流動性、分紅收益及資產升值前景。
留意封閉期限二級市場交易需理性
在運作模式和交易方式上，公募REITs具有一定的特殊性。這類產品采取封閉式運作，由于投向的底層資產為基礎設施，因此期限較長。從首批9只產品來看，封閉期從20年到99年不等，封閉期內投資者將無法申購和贖回。
不過，公募REITs將在交易所上市，屆時投資流動性將得到大幅提升，投資者也可在二級市場進行競價交易。根據(jù)相關規(guī)定，公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后漲跌幅限制為10%。
考慮到目前投資者對于REITs產品形態(tài)和投資邏輯的熟悉度整體不高，不排除公募REITs上市后交易表現(xiàn)因各方的認知差異呈現(xiàn)一定波動。
經研究，海外REITs發(fā)行上市后一年的價格表現(xiàn)，并不存在方向或幅度上的普適規(guī)律，而更多取決于單體REITs自身基本面優(yōu)劣以及投資者對于不同資產板塊的配置偏好。
回到中國，資金對首批各產品追捧力度分布不均可能引起產品間價格相對波動。
以產權類REITs為例，倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等各類資產的市場供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機構在一級市場參與相關資產投資的經驗積累程度不一，因此不排除機構本身對于資產類別有先期偏好，進而影響后市交易定價。
此外，考慮到經營權類REITs獨特的產品形態(tài)，各機構對于其投資價值的看法在短期可能仍不統(tǒng)一，這可能也會帶來價格上的波動。最后，也應注意到目前已經公示的首批產品在外部配售比例和管理人方案上的差異，可能也會對各自的產品流動性和增長預期造成影響。
普通投資者需要理性看待首批上市REITs的二級市場表現(xiàn)，避免追漲殺跌，導致投資損失。
資產配置新工具 分享公募REITs長期回報
近年來，伴隨中國居民收入不斷提升，中國資產管理市場規(guī)模也隨之持續(xù)擴容。但是，不動產作為大類資產中極為重要的一類資產，中國普通投資者卻無法通過資產管理市場對不動產進行直接投資。
公募REITs的推出無疑為國內投資者帶來了不動產直接投資的“入場券”，也提供了一個資產配置新選擇。這類產品降低了不動產投資的門檻，有助于普通投資者參與到不動產投資中來，讓每一個普通投資者都能充分分享國家經濟和不動產市場發(fā)展的紅利。同時，不動產與其他大類資產收益的低相關性，也使投資者分散風險、實現(xiàn)資產配置成為可能。
作為首批公募REITs產品的管理人，華安基金也表示，對于投資者而言，公募REITs適合作為長期的資產配置工具。投資者投資公募REITs，需要與自身投資目標以及風險屬性相匹配，以科學理性的投資心態(tài)，分享這類產品的長期投資回報。
最新評論