來了！公募REITs規(guī)則

證券時(shí)報(bào)記者 孫翔峰

公募REITs，穩(wěn)步前進(jìn)！

1月29日，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務(wù)辦法（以下稱《業(yè)務(wù)辦法》）、發(fā)售指引（以下稱《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》）和審核關(guān)注事項(xiàng)指引（以下稱《審核關(guān)注事項(xiàng)》）。

事實(shí)上，公募REITs相關(guān)配套規(guī)則征求意見稿已于2020年9月4日至9月15日已經(jīng)向社會(huì)公開征求意見，本次發(fā)布的三項(xiàng)規(guī)則主要明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。

其中，《業(yè)務(wù)辦法》主要對(duì)上市審核、發(fā)售、交易、收購及信息披露等業(yè)務(wù)全流程進(jìn)行規(guī)范，在征求意見稿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步簡化申請(qǐng)文件要求、優(yōu)化交易機(jī)制、完善項(xiàng)目收購及權(quán)益變動(dòng)的相關(guān)要求。

《審核關(guān)注事項(xiàng)》主要對(duì)審核關(guān)注事項(xiàng)及要點(diǎn)進(jìn)行說明，明確申請(qǐng)條件和標(biāo)準(zhǔn)，在征求意見稿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)、現(xiàn)金流、運(yùn)營年限等相關(guān)要求。

《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》主要對(duì)發(fā)行詢價(jià)、定價(jià)、配售等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范，在征求意見稿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化了擴(kuò)募方式、網(wǎng)下投資者的合格條件等相關(guān)規(guī)定。

在全球市場，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎(chǔ)性金融產(chǎn)品。目前全球已有四十余個(gè)國家和地區(qū)創(chuàng)立了REITs市場。REITs不僅打通了實(shí)體資產(chǎn)與金融市場間的投融資路徑，其亦股亦債的特性也使其成為投資組合中重要的配置品種。

證券時(shí)報(bào)記者了解到，公募REITs已經(jīng)有大量儲(chǔ)備項(xiàng)目蓄勢待發(fā)。深交所自2014年以來相繼推出境內(nèi)首單私募REITs、首單以公募基金為載體的REITs、首單物流倉儲(chǔ)私募REITs、首單橋梁基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs等標(biāo)桿產(chǎn)品。目前，深交所市場已累計(jì)發(fā)行私募REITs產(chǎn)品50單、發(fā)行金額1055億元，初步形成規(guī)模。

另外，上交所目前有27單優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目由地方發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委，其中17單入圍國家發(fā)改委的首輪反饋。同時(shí)，上交所還有30多單儲(chǔ)備項(xiàng)目正在準(zhǔn)備過程中，儲(chǔ)備項(xiàng)目涵蓋了主要基礎(chǔ)設(shè)施類型，基本覆蓋了全部重點(diǎn)區(qū)域和省份。

分析人士認(rèn)為，構(gòu)建中國公募REITs是深化金融供給側(cè)改革、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)發(fā)展的重要舉措。繼科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板試點(diǎn)注冊(cè)制后，公募REITs成為金融供給側(cè)改革的一次有益探索。

目前，國內(nèi)已經(jīng)發(fā)布了不少類RITEs產(chǎn)品。截至2020年7月底，已有33單類REITs產(chǎn)品在上交所發(fā)行，規(guī)模達(dá)562億元，覆蓋倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商辦物業(yè)、高速公路等多種不動(dòng)產(chǎn)類型。

我國首推基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，其實(shí)原因很簡單——我國擁有巨大的基礎(chǔ)設(shè)施存量，而且很多項(xiàng)目收益率和現(xiàn)金流都不錯(cuò)，可以為REITs提供理想的資產(chǎn)來源。比如，我國基礎(chǔ)設(shè)施存量超過100萬億元，REITs的發(fā)展空間充足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2003~2017年，中國累計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模就高達(dá)108萬億元�？紤]一定的折舊率后，即使按1%的證券化比例計(jì)算，轉(zhuǎn)化為REITs的規(guī)模也有望達(dá)到萬億級(jí)。

對(duì)于未來怎樣把REITs市場做好做活，中金公司分析師張宇從短期、中期、長期三個(gè)維度提出系統(tǒng)建議。短期要點(diǎn)在于確立合理定價(jià)模型以及交易市場構(gòu)建；中期維度則關(guān)注產(chǎn)品架構(gòu)的優(yōu)化可能，以及市場透明度情況。合理的稅收安排仍將是REITs立足之本，他建議，在十四五期間正式確立REITs稅收安排；長期著眼于管理人能力建設(shè)與資產(chǎn)縱深拓展，建議關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的潛在擴(kuò)容，尤其是和內(nèi)需成長相關(guān)度高的資產(chǎn)類別，以及基礎(chǔ)設(shè)施“資產(chǎn)創(chuàng)造”過程中是否涉及和公共利益的矛盾。